Mieteinnahmen und Einkommensteuer
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören nach § 21 EStG zu den steuerpflichtigen Einkünften. Für Arbeitnehmer mit Mieteinnahmen ist besonders relevant, wer bei der Einkommensteuer unterstützen darf.
Kurz erklärt
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick, was Vermieter über die Einkommensteuer wissen sollten.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zur Einkommensteuer
Bislang gelten für Lohnsteuerhilfevereine feste Grenzen bei V+V und Kapitalvermögen
Der Bundesrat schlägt eine Erhöhung dieser Grenzen vor
Dadurch könnten künftig mehr Arbeitnehmer mit Mieteinnahmen innerhalb der Beratungsbefugnis bleiben
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Bei Vermietung von Wohnungen oder Immobilien müssen Vermieter die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben. Von den Einnahmen können Werbungskosten abgezogen werden, besteuert wird nur der verbleibende Überschuss.
Einnahmen
- Mieteinnahmen
- Nebenkostenumlagen
- Pachtzahlungen
- Garagen oder Stellplätze
Werbungskosten
- Zinsen für Immobilienkredite
- Abschreibung (AfA)
- Instandhaltung
- Versicherungen
- Hausverwaltung
Wichtige Themen
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
- Leerstand und Vermietungsabsicht
- Veräußerung nach 10 Jahren
- Steuerliche Gestaltung
Was die Reform des Steuerberatungsgesetzes geändert hat
Mit der Neuregelung des § 4 Nr. 11 StBerG entfällt ab September 2026 die bisherige Einkommensgrenze für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen.
| Bisher | Ab September 2026 |
|---|---|
| Einkünfte aus Vermietung / Kapitalvermögen bis 18.000 € (ledig) | Keine Einkommensgrenze mehr |
| Bei Zusammenveranlagung bis 36.000 € | Keine Einkommensgrenze mehr |
| Viele Vermieter fielen aus der Beratungsbefugnis | Deutlich mehr Vermieter und Anleger können beraten werden |
Wichtig: Voraussetzung bleibt, dass zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine Einkünfte aus selbstständiger/gewerblicher Tätigkeit oder Land- und Forstwirtschaft erzielt werden.
Praxisbeispiele zur Neuregelung
Zwei typische Fälle, die zeigen, was die Neuregelung ab September 2026 konkret bedeutet.
Eigentumswohnung
Eine angestellte Person besitzt eine vermietete Eigentumswohnung und erzielt jährlich 12.000 € Mieteinnahmen. Dieser Fall ist sowohl nach alter als auch nach neuer Rechtslage problemlos beratbar.
Ehepaar mit mehreren Wohnungen
Ein Ehepaar erzielt gemeinsam 40.000 € Mieteinnahmen pro Jahr. Nach der bisherigen Grenze von 36.000 € bei Zusammenveranlagung lag dieser Fall außerhalb der Befugnis. Mit der Neuregelung ab September 2026 entfällt die Grenze, und der Fall kann von uns beraten werden.
FAQ zu Mieteinnahmen & Einkommensteuer
Die häufigsten Fragen, kurz und verständlich beantwortet.
Muss ich Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben?
Ja. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig.
Welche Kosten kann ich bei Vermietung steuerlich absetzen?
Zu den Werbungskosten gehören u. a. Finanzierungskosten, Abschreibungen, Instandhaltung, Versicherungen und Verwaltungskosten.
Warum ist die Änderung des Steuerberatungsgesetzes für Vermieter relevant?
Weil der Bundesrat vorgeschlagen hat, die bisherigen Grenzen für V+V und Kapitalvermögen anzuheben, mehr Arbeitnehmer mit Mieteinnahmen könnten innerhalb der Beratungsbefugnis bleiben.
Darf ein Lohnsteuerhilfeverein Vermieter in jedem Fall beraten?
Nein. Entscheidend bleibt immer die gesetzliche Beratungsbefugnis.
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Einkünfte aus V+V gehören nach § 21 EStG zu den Überschusseinkünften. Besteuert wird der steuerliche Überschuss:
Mieteinnahmen − Werbungskosten = Einkünfte aus V+V
Werbungskosten reduzieren also den zu versteuernden Überschuss. Je höher die abzugsfähigen Kosten, desto geringer die steuerliche Belastung.
Beratungsbefugnis im Blick
Lohnsteuerhilfevereine dürfen Arbeitnehmer mit Mieteinnahmen beraten, solange die Grenzen für Vermietung & Verpachtung sowie Kapitalvermögen eingehalten werden.
Welche Werbungskosten Vermieter absetzen können
Die wichtigsten Kategorien, die den steuerlichen Überschuss senken.
Finanzierungskosten
- Zinsen für Immobilienkredite
- Bereitstellungszinsen
- Bankgebühren
Laufende Kosten
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Hausverwaltung
- Kontoführungsgebühren
- Steuerberatungskosten
Immobilienkosten
- Instandhaltung
- Renovierung
- Abschreibung (AfA)
- Handwerkerleistungen
- Fahrtkosten zur Immobilie
Typische Fehler bei Mieteinnahmen in der Steuer
Vermeiden Sie diese häufigen Fehler, wir helfen Ihnen, alles korrekt zu erfassen.
Abschreibungen falsch berechnet (Gebäude- und Grundstückswert nicht getrennt)
Erhaltungsaufwand falsch als Herstellungskosten behandelt
Leerstand nicht korrekt begründet trotz Vermietungsabsicht
Nicht alle Werbungskosten angesetzt (z. B. Fahrt-/Verwaltungskosten)
Modernisierungskosten steuerlich falsch verteilt
Nebenkosten nicht korrekt den Mieteinnahmen zugeordnet
In drei Schritten zu Ihrer Einkommensteuer
Klare Wege, feste Ansprechperson, kein Behördendeutsch.
Unverbindliches Erstgespräch
Online-Termin buchen oder anrufen, wir prüfen, ob Ihr Fall in unsere Beratungsbefugnis fällt.
Belege hochladen oder vorbeibringen
Sicher digital oder vor Ort. Wir erfassen alles korrekt, von Mieteinnahmen bis zu Werbungskosten.
Fertigstellung & Einreichung
Gemeinsame Durchsicht, Versand ans Finanzamt. Bei Bedarf vertreten wir Sie im Einspruchsverfahren.
Unterstützung durch Lexo.Tax
Als Mitglied bei Lexo.Tax erhalten Sie Unterstützung bei Ihrer Einkommensteuer, persönlich, digital und verständlich. Auch bei Fragen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unterstützen wir Sie im Rahmen der gesetzlichen Beratungsbefugnis.
Sprechen Sie mit uns, kostenfrei und unverbindlich
Wir prüfen Ihre Situation, klären die Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG und finden den passenden nächsten Schritt.