Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Bayern nach einem neuen Modell – dem Flächenmodell – berechnet. Das Ziel: gerechtere Besteuerung von Grundstücken und eine klare Trennung von Immobilienwertentwicklungen. Doch wie funktioniert das neue Modell eigentlich – und was müssen Eigentümer beachten?
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alten Einheitswerte für verfassungswidrig – sie waren über 50 Jahre alt und führten zu Ungleichbehandlungen. Deshalb wird ab 2025 ein neues System eingeführt.
Das Flächenmodell in Bayern
Anders als viele andere Bundesländer setzt Bayern auf ein wertunabhängiges Flächenmodell. Das heißt: Die Grundsteuer richtet sich künftig ausschließlich nach der Fläche von Grundstück und Gebäude – unabhängig vom Marktwert. Das verhindert automatische Steuererhöhungen bei steigenden Immobilienpreisen.
Wer muss Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuerpflicht gilt für:
Eigentümer von Einfamilienhäusern
Eigentumswohnungen
Gewerbeimmobilien
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
Die neue Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen – an die jeweilige Gemeinde, nicht an das Finanzamt. In Bayern wird somit die Grundsteuer laut BayGrStG auf Basis eines Flächenmodells erhoben und nicht mehr nach Bodenwert und Gebäudewert. Gesetzlich gestützt durch das Bayerische Grundsteuergesetz (10. Dezember 2021). Alle Eigentümer mussten bis 30. April 2023 ihre Erklärungen abgeben (Späterfassung bis Januar 2023 verlängert)
So funktioniert das bayerische Flächenmodell
Grundstücksfläche × 0,04 €/m² – Äquivalenzbetrag für Bodenfläche
Wohn-/Nutzfläche × 0,50 €/m² – Äquivalenzbetrag für Gebäude
Summe × gesetzliche Steuermesszahl → Grundsteuermessbetrag
× Hebesatz der Gemeinde → jährliche Grundsteuer
Beispiel:
Grundstück + Gebäude ergeben einen Äquivalenzbetrag → × Hebesatz (z. B. 400 %) = Steuer für Grundstück.
Die Grundsteuererklärung
Alle Eigentümer mussten zwischen dem 1. Juli 2022 und 30. April 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Wer seiner Anzeigepflicht bei Änderungen (z. B. Flächenänderungen, Eigentümerwechsel) nicht nachkommt, riskiert spätere Korrekturen und mögliche Nachforderungen.
Was steht im Grundsteuerbescheid?
Der neue Grundsteuermessbetrag
Die Höhe der Grundsteuer
Das Fälligkeitsdatum
Die Bankverbindung der Gemeinde
Wer legt den Hebesatz fest?
Die Gemeinden (Kommunen) – nicht das Land oder das Finanzamt. Es gibt unterschiedliche Hebesätze für:
Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft)
Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens)
Die Hebesätze variieren stark – wichtig für Haus- und Wohnungseigentümer, da diese entscheidend für die Steuerlast sind.
Kann die Grundsteuer gestundet oder erlassen werden?
Ja, aber nur in Ausnahmefällen. Das entscheidet die Gemeinde – dort muss auch ein entsprechender Antrag gestellt werden.
Eigentümerwechsel: Was ist zu tun?
Bei vollständigem Verkauf, Erbschaft oder Schenkung: Das Finanzamt wird automatisch tätig.
Bei Teilverkäufen oder speziellen Fällen (z. B. Gebäude auf fremdem Grund): Anzeige durch den Eigentümer notwendig.
In beiden Fällen berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert zum 1. Januar des Folgejahres neu.
Falscher Bescheid? Das kannst du tun:
Wenn du der Meinung bist, dein Bescheid ist fehlerhaft, kannst du Einspruch einlegen. Wende dich an dein zuständiges Finanzamt – am besten schriftlich oder über ELSTER.
Zusammengefasst
Seit 1. Januar 2025 gilt in Bayern die neue Grundsteuer-Berechnung nach dem Flächenmodell.
Als Eigentümer sollten Sie Ihre Bescheide genau prüfen – besonders bei Fläche und Hebesatz.
Bei Fehlern: Einspruch einlegen.
Flächenmodell bringt planbare Steuerbasis, schützt vor Preisschocks, doch regionale Unterschiede bei Hebesätzen bleiben entscheidend.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und wurde vom Redaktionsteam von Lexo.Tax sorgfältig erstellt. Eine persönliche steuerliche Beratung kann nur im Rahmen einer Mitgliedschaft bei Lexo.Tax erfolgen – und ausschließlich im rechtlich zulässigen Umfang nach § 4 Nr. 11 StBerG.
Unser Tipp bei Fragen zur Grundsteuer
Die neue Grundsteuer betrifft alle Eigentümer – doch nicht jeder ist auf sich allein gestellt.
Auch wenn wir als Lohnsteuerhilfeverein nicht direkt bei der Grundsteuererklärung helfen dürfen, unterstützen wir Sie gerne im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung – etwa wenn Grundsteuer als Werbungskosten angesetzt werden kann.
Überprüfen Sie Ihre gesamten Einnahmen aus V+V (inkl. Nebenkosten, Umlagen usw.) für das Veranlagungsjahr.
Liegen sie unter 18.000 € (ledig) bzw. 36.000 € (verheiratet)?
✅ Ja → Wir als Lohnsteuerhilfeverein dürfen Sie beraten.
❌ Nein → Sie benötigen einen Steuerberater oder reichen dieses eigenständig ein.
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Pflichtformulare für Wohn- oder Gewerbegrundstücke
BayGrSt 1 – Hauptvordruck Grundsteuererklärung
BayGrSt 2 – Anlage Grundstück
BayGrSt 1A – Anlage Miteigentümer/-innen (nur bei mehr als zwei Eigentümern)
BayGrSt 4 – Anlage Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung (nur bei Befreiung oder Ermäßigungsanspruch)
Details:
BayGrSt 1 und BayGrSt 2 sind immer erforderlich.
BayGrSt 1A, wenn es mehr als zwei Eigentümer gibt.
BayGrSt 4, wenn eine Steuerbefreiung oder -ermäßigung beantragt wird.
Zusätzliche Formulare für Land‑ und Forstwirtschaftsbetriebe
Wenn Sie einen Land- und Forstwirtschaftsbetrieb (LuF) melden müssen, kommen dazu:
BayGrSt 3 – Anlage Land- und Forstwirtschaft
BayGrSt 3A – Anlage Tierbestand (nur bei Tierhaltung zusätzlich)
BayGrSt 1A und ggf. BayGrSt 4 wie oben, falls zutreffend
Alle relevanten Formulare findest Du auf Elster oder als Download unter Finanzämter in Bayern: Formulare – Weitere Themen A bis Z – Grundsteuer
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