„Wir würden Ihnen gern helfen, aber Ihre Mieteinnahmen sind zu hoch." Diesen Satz haben Vermieterinnen und Vermieter bei Lohnsteuerhilfevereinen oft gehört – nicht, weil der Fall zu kompliziert gewesen wäre, sondern weil das Gesetz es verbot. Zum 1. September 2026 ändert sich das grundlegend: Die Einnahmegrenze von 18.000 Euro entfällt ersatzlos.
Die alte Rechtslage: warum Vermieter oft abgewiesen wurden
Bis zum 31. August 2026 durften Lohnsteuerhilfevereine Mitglieder mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur beraten, wenn die Einnahmen – nicht die Überschüsse – aus allen Nebeneinkunftsarten zusammen höchstens 18.000 Euro betrugen (36.000 Euro bei Zusammenveranlagung, § 4 Nr. 11 StBerG a.F.). Das führte zu einem paradoxen Ergebnis: Maßgeblich war die Bruttomiete. Wer eine Wohnung für 1.550 Euro kalt vermietete, überschritt die Grenze selbst dann, wenn nach Abzug von Zinsen, AfA und Erhaltungsaufwand kaum ein Überschuss blieb oder sogar ein Verlust entstand.
Die neue Rechtslage: Höhe der Mieteinnahmen ist egal
Mit dem Neunten Gesetz zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes (v. 22.06.2026, BGBl. 2026 I Nr. 192) gilt ab dem 1. September 2026: Lohnsteuerhilfevereine dürfen Mitglieder mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unabhängig von der Höhe der Einnahmen beraten. Zwei Voraussetzungen bleiben:
- Arbeitslohn, Rente oder vergleichbare Bezüge: Das Mitglied muss daneben Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, Renten oder wiederkehrenden Bezügen erzielen. Die reine „Nur-Vermieterin" ohne Lohn oder Rente fällt nicht in die Befugnis.
- Keine Gewinneinkünfte, keine Umsatzsteuer: Gewerbliche Vermietung, umsatzsteuerpflichtige Vermietung (etwa gewerbliche Einheiten mit Option nach § 9 UStG) oder kurzfristige Beherbergung mit gewerblichem Charakter bleiben ausgeschlossen.
Was in der Beratung dann konkret möglich ist
Für private Vermieterinnen und Vermieter übernimmt ein Lohnsteuerhilfeverein damit den kompletten Bereich der Anlage V: Erfassung der Mieteinnahmen und Umlagen, Werbungskosten wie Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltung und Versicherungen, die Abschreibung (AfA) einschließlich der Abgrenzung von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand zu Herstellungskosten, Fragen der verbilligten Vermietung an Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG) sowie die Prüfung des Steuerbescheids und – falls nötig – Einspruch und Klage vor dem Finanzgericht. Einen Überblick über unser Leistungsspektrum finden Sie auf der Seite Vermietung & Verpachtung.
Typische Grenzfälle – ehrlich eingeordnet
Mehrere Wohnungen: Auch ein Portfolio aus drei oder vier vermieteten Eigentumswohnungen ist ab September beratbar, solange die Vermietung privat bleibt und keine Gewerblichkeit vorliegt (Stichwort Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel – hier prüfen wir sorgfältig und verweisen im Zweifel weiter).
Ferienwohnung: Die Vermietung einer Ferienwohnung kann umsatzsteuerpflichtig sein (kurzfristige Beherbergung). In diesem Fall endet unsere Befugnis – das sagen wir Ihnen vor der Mitgliedschaft, nicht danach.
Vermietung an die eigene GmbH oder Betriebsaufspaltung: Solche Konstellationen führen zu Gewinneinkünften und gehören zum Steuerberater.
Photovoltaik auf dem Mietobjekt: Ist die Anlage nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei, steht sie der Beratung nicht entgegen; umsatzsteuerliche Fragen bleiben jedoch außen vor.
Was kostet das im Vergleich?
Beim Steuerberater richtet sich das Honorar nach der Steuerberatervergütungsverordnung und steigt mit den Einnahmen – bei größeren Mietobjekten kommen schnell mehrere hundert Euro allein für die Anlage V zusammen. Bei lexo.tax zahlen Sie einen sozial gestaffelten Jahresbeitrag zwischen 59 und 429 Euro, in dem die gesamte Beratung enthalten ist – unabhängig davon, wie viele Anlagen V wir erstellen. Details in der Beitragsordnung.
Häufige Fragen (FAQ)
Ich habe 30.000 Euro Mieteinnahmen und ein Gehalt. Darf lexo.tax meine Steuererklärung machen? Ab dem 1. September 2026: ja. Die frühere 18.000-Euro-Grenze ist ersatzlos entfallen.
Ich vermiete nur und habe keinen Arbeitslohn und keine Rente. Kann ich Mitglied werden? Nein. Die Befugnis der Lohnsteuerhilfevereine setzt weiterhin voraus, dass Sie Arbeitslohn, Rente oder vergleichbare wiederkehrende Bezüge erzielen.
Meine Wohnung macht Verlust. War die alte Grenze trotzdem ein Problem? Ja – maßgeblich waren die Einnahmen, nicht der Überschuss. Genau diese Härte hat der Gesetzgeber mit der Reform beseitigt.
Gilt die neue Regel auch für die Steuererklärung 2025? Ja. Entscheidend ist, dass die Beratung nach dem 1. September 2026 erfolgt – das Veranlagungsjahr spielt keine Rolle. Hintergründe im Beitrag Einnahmegrenze abgeschafft.
Rechtsgrundlagen & Quellen
- Neuntes Gesetz zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes v. 22.06.2026, BGBl. 2026 I Nr. 192
- § 4 Nr. 11 StBerG a.F. (Fassung bis 31.08.2026), gesetze-im-internet.de
- § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), gesetze-im-internet.de
- BMF, Pressemitteilung v. 14.01.2026 zur Modernisierung des Steuerberatungsrechts
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und wurde vom Redaktionsteam von lexo.tax sorgfältig erstellt. Eine persönliche steuerliche Beratung kann nur im Rahmen einer Mitgliedschaft bei lexo.tax erfolgen – ausschließlich im rechtlich zulässigen Umfang nach § 4 StBerG n.F.
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