AfA bei Vermietung: Abschreibung richtig berechnen
Die Abschreibung ist bei vermieteten Immobilien häufig die größte Werbungskostenposition. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Gebäudeanteil und dem Baujahr ab.
Die AfA bei vermieteten Immobilien beträgt in der Regel 2 % oder, bei Gebäuden vor 1925, 2,5 % des Gebäudewerts pro Jahr, für Neubauten ab 2023 gilt unter bestimmten Voraussetzungen ein höherer Satz. Grundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises ohne den Grundstücksanteil. Ein Lohnsteuerhilfeverein darf die Abschreibung berechnen, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt.
Können wir Sie beraten?
Einzelfall prüfen
Beratbar, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und die Vermietung privat erfolgt.
Das übernehmen wir
Ermittlung des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils anhand des Kaufvertrags
Anwendung des richtigen Abschreibungssatzes je nach Baujahr
Prüfung einer möglichen Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Fortführung der Abschreibung bei geerbten oder geschenkten Immobilien
Grenzen der Beratungsbefugnis
Gutachten zur Kaufpreisaufteilung werden nicht selbst erstellt
Gewerbliche Immobilien sind nicht Teil der Beratung
Beratung ausschließlich im Rahmen einer Mitgliedschaft, begrenzt nach § 4 StBerG. Die endgültige Einordnung erfolgt im persönlichen Gespräch.
Typische Situationen
Erkennen Sie Ihren Fall wieder? Dann sind Sie hier richtig.
Kauf einer Altbauwohnung vor 1925
Höherer Abschreibungssatz von 2,5 % kommt möglicherweise in Betracht.
Neubauwohnung mit möglicher Sonderabschreibung
Fertigstellung nach 2023, Prüfung der Voraussetzungen für die Sonderabschreibung.
Geerbte Immobilie mit Fortführung der Abschreibung
Die ursprüngliche Abschreibung des Erblassers wird fortgeführt.
Unsicherheit bei der Aufteilung von Grund und Gebäude
Im Kaufvertrag ist keine Aufteilung des Kaufpreises angegeben.
So funktioniert es
1
Mitgliedschaft
Beitritt zum Verein, Beitrag richtet sich nach dem Einkommen.
2
Unterlagen
Kaufvertrag und gegebenenfalls Baujahr und Wohnflächenangaben hochladen.
3
Erstellung & Abgabe
Wir berechnen die Abschreibung und tragen sie in die Anlage V ein.
4
Bescheidprüfung
Der Bescheid wird geprüft, insbesondere die übernommene Abschreibung.
Was wir brauchen
Kaufvertrag bzw. Notarurkunde
Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude, falls vorhanden
Baujahr und Wohnfläche der Immobilie
Nachweise über nachträgliche Herstellungskosten
Unterlagen zur Erbschaft bei geerbten Immobilien
Bescheinigung zur Sonderabschreibung, falls beantragt
Abgeschrieben werden kann nur der Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie, nicht der Grundstücksanteil. Der reguläre Abschreibungssatz beträgt 2 % pro Jahr, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 gilt ein Satz von 2,5 %.
Fehlt eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises, wird der Gebäudeanteil sachgerecht geschätzt, etwa anhand anerkannter Berechnungshilfen.
Sonderabschreibung für Neubauten
Für den Neubau von Mietwohnungen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich zur regulären AfA in Anspruch genommen werden. Dafür müssen unter anderem Baukostenobergrenzen und energetische Anforderungen eingehalten werden.
Abschreibung bei geerbten Immobilien
Bei unentgeltlichem Erwerb, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, wird die Abschreibung des Rechtsvorgängers grundsätzlich fortgeführt. Die ursprüngliche Bemessungsgrundlage und der bereits verstrichene Abschreibungszeitraum sind dafür maßgeblich.
Beispiel
Beispiel: Berechnung der Abschreibung bei einer Eigentumswohnung
Eine Wohnung wurde für 300.000 € gekauft, davon entfallen laut Kaufvertrag 210.000 € auf das Gebäude. Bei einem Abschreibungssatz von 2 % ergibt sich eine jährliche AfA von 4.200 €, die als Werbungskosten in der Anlage V berücksichtigt wird.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei einer normalen Mietwohnung?
In der Regel 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr, sofern die Wohnung nach 1924 fertiggestellt wurde.
Was passiert, wenn der Kaufvertrag keinen Gebäudeanteil ausweist?
In diesem Fall wird der Gebäudeanteil sachgerecht ermittelt, etwa anhand anerkannter Aufteilungsverfahren.
Kann ich die Sonderabschreibung für Neubauten zusätzlich nutzen?
Das hängt von Fertigstellungsdatum, Baukosten und energetischen Vorgaben ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Wird die Abschreibung bei einer geerbten Immobilie neu berechnet?
Nein, in der Regel wird die Abschreibung des Rechtsvorgängers unverändert fortgeführt.
Ändert sich die AfA, wenn ich später renoviere?
Größere nachträgliche Herstellungskosten können die Abschreibungsgrundlage erhöhen. Das prüfen wir anhand Ihrer Belege.
