Beim Kauf einer vermieteten Immobilie fallen neben dem Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten an. Diese mindern die Steuerlast nicht sofort, sondern über die Abschreibung.
Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision zählen bei einer vermieteten Immobilie zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Sie werden also nicht sofort abgezogen, sondern über die Nutzungsdauer verteilt. Ein Lohnsteuerhilfeverein darf diese Berechnung übernehmen, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt oder Rente vorliegt.
Können wir Sie beraten?
Einzelfall prüfen
Beratbar, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und die Vermietung privat erfolgt.
Das übernehmen wir
Zuordnung der Kaufnebenkosten zu Grund und Gebäudeanteil
Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung
Abgrenzung zu sofort abziehbaren Finanzierungskosten
Berücksichtigung bei Miteigentumsanteilen
Grenzen der Beratungsbefugnis
Notarielle oder rechtliche Prüfung des Kaufvertrags erfolgt nicht durch uns
Gewerbliche Immobiliengeschäfte sind nicht beratbar
Beratung ausschließlich im Rahmen einer Mitgliedschaft, begrenzt nach § 4 StBerG. Die endgültige Einordnung erfolgt im persönlichen Gespräch.
Typische Situationen
Erkennen Sie Ihren Fall wieder? Dann sind Sie hier richtig.
Kauf einer Eigentumswohnung mit Makler
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision fallen beim Kauf an.
Kauf ohne Makler, aber mit hohen Notarkosten
Aufwendige Beurkundung mit Grundschuldbestellung für die Finanzierung.
Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Gutachterkosten
Zusätzliches Wertgutachten wurde vor dem Kauf in Auftrag gegeben.
Anteiliger Kauf im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
Auszahlung von Miterben beim Erwerb eines Immobilienanteils.
So funktioniert es
1
Mitgliedschaft
Beitritt zum Verein, Beitrag richtet sich nach dem Einkommen.
2
Unterlagen
Kaufvertrag und alle Rechnungen zu Nebenkosten hochladen.
3
Erstellung & Abgabe
Wir ordnen die Kaufnebenkosten der Abschreibung zu und erstellen die Anlage V.
4
Bescheidprüfung
Der Bescheid wird geprüft, insbesondere die berücksichtigte Abschreibung.
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision gehören zu den Anschaffungsnebenkosten einer vermieteten Immobilie. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und damit die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung.
Abgrenzung zu sofort abziehbaren Kosten
Finanzierungskosten wie Zinsen, Bereitstellungszinsen oder Kontoführungsgebühren des Darlehenskontos sind dagegen in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar und nicht Teil der Anschaffungskosten.
Aufteilung auf Grund und Gebäude
Kaufnebenkosten werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grundstücks- und Gebäudeanteil aufgeteilt. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil erhöht die Abschreibung.
Beispiel
Beispiel: Kaufnebenkosten bei einer Eigentumswohnung
Eine Wohnung kostet 250.000 €, hinzu kommen 6 % Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eine Maklerprovision von insgesamt rund 20.000 €. Diese Nebenkosten werden anteilig dem Gebäudewert zugeordnet und erhöhen die jährliche Abschreibung entsprechend.
Häufige Fragen
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort von der Steuer absetzen?
Nein, sie erhöht die Anschaffungskosten und wirkt sich über die jährliche Abschreibung aus, nicht als sofortiger Abzug.
Gehört die Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten?
Ja, die Maklerprovision zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird ebenfalls über die Abschreibung berücksichtigt.
Sind Finanzierungskosten genauso zu behandeln wie Kaufnebenkosten?
Nein, Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.
Was passiert mit den Kaufnebenkosten bei einem Miteigentumsanteil?
Sie werden entsprechend dem Miteigentumsanteil aufgeteilt und der Abschreibung des jeweiligen Anteils zugeordnet.
Muss ich alle Rechnungen zu Kaufnebenkosten aufbewahren?
Ja, für eine korrekte Ermittlung der Abschreibung sollten sämtliche Belege zu Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten aufbewahrt werden.
