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Erstvermietung

Die erste vermietete Wohnung in der Steuererklärung

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, steht plötzlich vor der Anlage V, Abschreibung und Werbungskosten. Ein Lohnsteuerhilfeverein kann dabei unterstützen, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt oder Rente vorliegt.

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Kurz gesagt

Bei der ersten vermieteten Wohnung müssen Mieteinnahmen und Werbungskosten in der Anlage V erfasst werden, unter anderem Abschreibung, Zinsen und Nebenkosten. Ein Lohnsteuerhilfeverein darf dabei nach § 4 Nr. 11 StBerG beraten, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine gewerbliche Vermietung erfolgt. Seit September 2026 gilt dafür keine Einnahmegrenze mehr.

Können wir Sie beraten?

Einzelfall prüfen

Beratbar, wenn neben der erstmals vermieteten Wohnung zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine gewerblichen Einkünfte bestehen.

Das übernehmen wir

  • Erstmalige Erstellung der Anlage V mit allen Werbungskosten
  • Ermittlung der Abschreibung anhand des Kaufvertrags
  • Einordnung von Kaufnebenkosten und ersten Renovierungen
  • Prüfung, ob eine Zusammenveranlagung sinnvoll ist

Grenzen der Beratungsbefugnis

  • Gewerbliche Vermietung, etwa mit hotelähnlichem Service, ist nicht beratbar
  • Ohne zusätzliches Lohn-, Gehalts- oder Renteneinkommen ist keine Mitgliedschaft möglich

Beratung ausschließlich im Rahmen einer Mitgliedschaft, begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG. Die endgültige Einordnung erfolgt im persönlichen Gespräch.

Typische Situationen

Erkennen Sie Ihren Fall wieder? Dann sind Sie hier richtig.

  • Angestellte kauft erste vermietete Eigentumswohnung

    Erstmaliger Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung, erste Anlage V steht an.

  • Erbschaft mit anschließender Vermietung

    Ein geerbtes Haus wird erstmals vermietet, statt selbst genutzt zu werden.

  • Angestellter vermietet Wohnung nach eigenem Auszug

    Die bisher selbst genutzte Wohnung wird nach einem Umzug erstmals vermietet.

  • Ehepaar vermietet gemeinsam erworbene Wohnung

    Gemeinsamer Kauf einer Kapitalanlage, beide sind angestellt und vermieten erstmals gemeinsam.

So funktioniert es

  1. 1

    Mitgliedschaft

    Sie werden Mitglied, der Beitrag richtet sich nach Ihrem Einkommen.

  2. 2

    Unterlagen

    Kaufvertrag, Mietvertrag und erste Belege digital hochladen.

  3. 3

    Erstellung & Abgabe

    Ihre Beraterin oder Ihr Berater erstellt die erste Anlage V mit allen Werbungskosten.

  4. 4

    Bescheidprüfung

    Der erste Steuerbescheid mit Vermietungseinkünften wird sorgfältig geprüft.

Was wir brauchen

  • Kaufvertrag bzw. Notarurkunde
  • Mietvertrag und erste Mietzahlungen
  • Grundsteuerbescheid
  • Zins- und Tilgungsplan der Finanzierung
  • Rechnungen zu Kaufnebenkosten und ersten Renovierungen
  • Nachweise über Hausgeld und Verwaltungskosten

Vollständige Checkliste ansehen

Was bei der ersten Anlage V wichtig ist

Bei der erstmaligen Vermietung müssen sämtliche Einnahmen, etwa Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten, sowie alle Werbungskosten erfasst werden. Dazu zählen insbesondere die Abschreibung des Gebäudeanteils, Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und Versicherungen.

Da im ersten Jahr häufig noch Kaufnebenkosten und Anlaufkosten anfallen, lohnt sich eine sorgfältige Zuordnung der Belege von Beginn an.

Abschreibung richtig ermitteln

Die Abschreibung berechnet sich grundsätzlich aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht aus dem Grundstücksanteil. Der Kaufvertrag und gegebenenfalls eine Aufteilung des Kaufpreises sind dafür die wichtigste Grundlage.

Beratung durch einen Lohnsteuerhilfeverein

Solange neben der neuen Vermietung zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine gewerbliche Tätigkeit hinzukommt, ist die erste Steuererklärung mit Vermietungseinkünften im Rahmen der Mitgliedschaft beratbar.

Beispiel

Beispiel: Erste vermietete Eigentumswohnung

Ein angestellter Angestellter kauft erstmals eine Eigentumswohnung und vermietet sie ab dem zweiten Halbjahr. Wir ermitteln die zeitanteilige Abschreibung, ordnen die Kaufnebenkosten zu und tragen die Mieteinnahmen zusammen mit den Werbungskosten in die Anlage V ein.

Häufige Fragen

Ab wann kann ich Werbungskosten geltend machen, wenn ich erst später vermiete?

Werbungskosten können bereits vor der ersten Mieteinnahme anfallen, etwa bei Renovierungen zur Vermietungsvorbereitung, sofern eine Vermietungsabsicht erkennbar ist.

Muss ich die Abschreibung selbst berechnen?

Nein, wir ermitteln die Abschreibung anhand Ihres Kaufvertrags und einer sachgerechten Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert.

Was passiert, wenn ich die Wohnung erst im Laufe des Jahres vermietet habe?

Einnahmen und Werbungskosten werden zeitanteilig ab dem Beginn der Vermietung berücksichtigt.

Kann ich auch bei einer erstmaligen Vermietung an Angehörige Mitglied werden?

Ja, sofern die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt und die übrigen Voraussetzungen der Mitgliedschaft vorliegen.

Lohnt sich die Mitgliedschaft bereits im ersten Vermietungsjahr?

Gerade im ersten Jahr sind viele Einzelfragen zu klären, etwa zur Abschreibung und zu Anlaufkosten, sodass eine Beratung häufig sinnvoll ist.

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  • Persönliche Beraterin oder Berater
  • Bescheidprüfung und Einspruch enthalten
  • Beitrag einkommensabhängig, 59 bis 429 € pro Jahr
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Zuletzt aktualisiert: 15.09.2026