Die erste vermietete Wohnung in der Steuererklärung
Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, steht plötzlich vor der Anlage V, Abschreibung und Werbungskosten. Ein Lohnsteuerhilfeverein kann dabei unterstützen, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt oder Rente vorliegt.
Bei der ersten vermieteten Wohnung müssen Mieteinnahmen und Werbungskosten in der Anlage V erfasst werden, unter anderem Abschreibung, Zinsen und Nebenkosten. Ein Lohnsteuerhilfeverein darf dabei nach § 4 StBerG beraten, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine gewerbliche Vermietung erfolgt. Seit September 2026 gilt dafür keine Einnahmegrenze mehr.
Können wir Sie beraten?
Einzelfall prüfen
Beratbar, wenn neben der erstmals vermieteten Wohnung zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine gewerblichen Einkünfte bestehen.
Das übernehmen wir
Erstmalige Erstellung der Anlage V mit allen Werbungskosten
Ermittlung der Abschreibung anhand des Kaufvertrags
Einordnung von Kaufnebenkosten und ersten Renovierungen
Prüfung, ob eine Zusammenveranlagung sinnvoll ist
Grenzen der Beratungsbefugnis
Gewerbliche Vermietung, etwa mit hotelähnlichem Service, ist nicht beratbar
Ohne zusätzliches Lohn-, Gehalts- oder Renteneinkommen ist keine Mitgliedschaft möglich
Beratung ausschließlich im Rahmen einer Mitgliedschaft, begrenzt nach § 4 StBerG. Die endgültige Einordnung erfolgt im persönlichen Gespräch.
Typische Situationen
Erkennen Sie Ihren Fall wieder? Dann sind Sie hier richtig.
Angestellte kauft erste vermietete Eigentumswohnung
Erstmaliger Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung, erste Anlage V steht an.
Erbschaft mit anschließender Vermietung
Ein geerbtes Haus wird erstmals vermietet, statt selbst genutzt zu werden.
Angestellter vermietet Wohnung nach eigenem Auszug
Die bisher selbst genutzte Wohnung wird nach einem Umzug erstmals vermietet.
Ehepaar vermietet gemeinsam erworbene Wohnung
Gemeinsamer Kauf einer Kapitalanlage, beide sind angestellt und vermieten erstmals gemeinsam.
So funktioniert es
1
Mitgliedschaft
Sie werden Mitglied, der Beitrag richtet sich nach Ihrem Einkommen.
2
Unterlagen
Kaufvertrag, Mietvertrag und erste Belege digital hochladen.
3
Erstellung & Abgabe
Ihre Beraterin oder Ihr Berater erstellt die erste Anlage V mit allen Werbungskosten.
4
Bescheidprüfung
Der erste Steuerbescheid mit Vermietungseinkünften wird sorgfältig geprüft.
Was wir brauchen
Kaufvertrag bzw. Notarurkunde
Mietvertrag und erste Mietzahlungen
Grundsteuerbescheid
Zins- und Tilgungsplan der Finanzierung
Rechnungen zu Kaufnebenkosten und ersten Renovierungen
Bei der erstmaligen Vermietung müssen sämtliche Einnahmen, etwa Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten, sowie alle Werbungskosten erfasst werden. Dazu zählen insbesondere die Abschreibung des Gebäudeanteils, Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und Versicherungen.
Da im ersten Jahr häufig noch Kaufnebenkosten und Anlaufkosten anfallen, lohnt sich eine sorgfältige Zuordnung der Belege von Beginn an.
Abschreibung richtig ermitteln
Die Abschreibung berechnet sich grundsätzlich aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht aus dem Grundstücksanteil. Der Kaufvertrag und gegebenenfalls eine Aufteilung des Kaufpreises sind dafür die wichtigste Grundlage.
Beratung durch einen Lohnsteuerhilfeverein
Solange neben der neuen Vermietung zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und keine gewerbliche Tätigkeit hinzukommt, ist die erste Steuererklärung mit Vermietungseinkünften im Rahmen der Mitgliedschaft beratbar.
Beispiel
Beispiel: Erste vermietete Eigentumswohnung
Ein angestellter Angestellter kauft erstmals eine Eigentumswohnung und vermietet sie ab dem zweiten Halbjahr. Wir ermitteln die zeitanteilige Abschreibung, ordnen die Kaufnebenkosten zu und tragen die Mieteinnahmen zusammen mit den Werbungskosten in die Anlage V ein.
Häufige Fragen
Ab wann kann ich Werbungskosten geltend machen, wenn ich erst später vermiete?
Werbungskosten können bereits vor der ersten Mieteinnahme anfallen, etwa bei Renovierungen zur Vermietungsvorbereitung, sofern eine Vermietungsabsicht erkennbar ist.
Muss ich die Abschreibung selbst berechnen?
Nein, wir ermitteln die Abschreibung anhand Ihres Kaufvertrags und einer sachgerechten Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert.
Was passiert, wenn ich die Wohnung erst im Laufe des Jahres vermietet habe?
Einnahmen und Werbungskosten werden zeitanteilig ab dem Beginn der Vermietung berücksichtigt.
Kann ich auch bei einer erstmaligen Vermietung an Angehörige Mitglied werden?
Ja, sofern die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt und die übrigen Voraussetzungen der Mitgliedschaft vorliegen.
Lohnt sich die Mitgliedschaft bereits im ersten Vermietungsjahr?
Gerade im ersten Jahr sind viele Einzelfragen zu klären, etwa zur Abschreibung und zu Anlaufkosten, sodass eine Beratung häufig sinnvoll ist.
