Renovierungskosten bei einer vermieteten Immobilie
Renovierungen an einer vermieteten Immobilie können sofort abziehbar sein oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen. Die Einordnung hängt vom Umfang und vom Zeitpunkt der Maßnahme ab.
Renovierungskosten sind bei vermieteten Immobilien in der Regel sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sofern sie den bestehenden Zustand erhalten. Erfolgen umfangreiche Renovierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf und übersteigen sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden. Ein Lohnsteuerhilfeverein darf diese Abgrenzung vornehmen, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt oder Rente vorliegt.
Können wir Sie beraten?
Einzelfall prüfen
Beratbar, wenn zusätzlich Lohn, Gehalt, Rente oder Unterhalt vorliegt und die Vermietung privat erfolgt.
Das übernehmen wir
Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Prüfung der 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre auf Antrag
Zuordnung der Belege zu den richtigen Werbungskosten
Grenzen der Beratungsbefugnis
Bautechnische Beurteilung von Baumaßnahmen erfolgt nicht durch uns
Gewerbliche Immobiliensanierungen sind nicht beratbar
Beratung ausschließlich im Rahmen einer Mitgliedschaft, begrenzt nach § 4 StBerG. Die endgültige Einordnung erfolgt im persönlichen Gespräch.
Typische Situationen
Erkennen Sie Ihren Fall wieder? Dann sind Sie hier richtig.
Neue Badezimmerausstattung in einer bestehenden Vermietung
Austausch der Sanitäranlagen mehrere Jahre nach dem Kauf.
Umfangreiche Sanierung kurz nach dem Kauf
Sanierung innerhalb der ersten drei Jahre, die 15 %-Grenze könnte überschritten sein.
Laufende Instandhaltung über mehrere Jahre
Regelmäßige kleinere Reparaturen an einer langjährig vermieteten Wohnung.
Größere Erhaltungsaufwendungen an einem Mehrfamilienhaus
Erneuerung des Dachs, Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre wird erwogen.
So funktioniert es
1
Mitgliedschaft
Beitritt zum Verein, Beitrag richtet sich nach dem Einkommen.
2
Unterlagen
Rechnungen zu den Renovierungsmaßnahmen und Kaufdatum hochladen.
3
Erstellung & Abgabe
Wir ordnen die Kosten als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten zu.
4
Bescheidprüfung
Der Bescheid wird geprüft, insbesondere die Behandlung der Renovierungskosten.
Was wir brauchen
Rechnungen zu allen Renovierungsmaßnahmen
Kaufvertrag mit Kaufdatum und Kaufpreis
Übersicht der Anschaffungskosten des Gebäudes
Nachweise über den Zeitpunkt der Baumaßnahmen
Zahlungsbelege für die einzelnen Gewerke
Mietvertrag zur Bestätigung der Vermietungsabsicht
Renovierungen, die den bestehenden Zustand der Immobilie erhalten, etwa das Streichen von Wänden oder der Austausch abgenutzter Sanitäranlagen, gelten grundsätzlich als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Renovierungen durchgeführt, deren Kosten netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden statt sofort abgezogen zu werden.
Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen
Bei größeren Erhaltungsaufwendungen an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden kann auf Antrag eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre erfolgen, was in bestimmten Fällen steuerlich vorteilhaft sein kann.
Beispiel
Beispiel: Renovierung kurz nach dem Kauf
Ein Vermieter kauft eine Wohnung für 200.000 €, davon 140.000 € Gebäudeanteil, und lässt im ersten Jahr für 25.000 € renovieren. Da die Kosten 15 % des Gebäudeanteils übersteigen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben statt sofort abgezogen.
Häufige Fragen
Was zählt zum sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand?
Maßnahmen, die den bestehenden Zustand der Immobilie erhalten, etwa Malerarbeiten oder der Austausch abgenutzter Bauteile, ohne wesentliche Verbesserung.
Was bedeutet die 15 %-Grenze konkret?
Übersteigen Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie insgesamt als Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden.
Kann ich größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilen?
Ja, bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden ist auf Antrag eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre möglich.
Zählt eine energetische Sanierung auch zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Grundsätzlich ja, wenn sie innerhalb der Dreijahresfrist erfolgt und die 15 %-Grenze überschritten wird. Das sollte im Einzelfall geprüft werden.
Was passiert, wenn ich die Grenze knapp überschreite?
Bereits eine geringfügige Überschreitung führt dazu, dass sämtliche Renovierungskosten der Dreijahresfrist als Herstellungskosten gelten, nicht nur der übersteigende Teil.
